미국 증시는 뜨겁고, 리츠는 차갑고… 오늘 장, 우리는 어디를 봐야 할까요?

5월의 첫날, 한국 증시는 근로자의 날을 맞아 쉬어가지만, 글로벌 시장은 어김없이 돌아가고 있습니다. 지난밤 뉴욕 증시는 기업들의 실적 발표에 힘입어 S&P 500과 나스닥이 사상 최고치를 경신하며 뜨겁게 달아올랐다는 소식이 들려오네요. 하지만 이 활황 속에서도 유독 차가운 시선을 받는 곳이 있으니, 바로 해외 부동산에 투자하는 리츠(REITs) 시장입니다. 저는 이런 온도차가 개인 투자자들에게 어떤 의미를 주는지 짚어보려 합니다.

글로벌 증시, 기업 실적 훈풍에 사상 최고치 경신

지난밤 뉴욕 증시는 그야말로 축제 분위기였습니다. 특히 S&P 500 지수와 나스닥 종합지수는 종가 기준 사상 최고치를 달성하며 화려하게 4월을 마무리했습니다. 이는 주요 기업들의 예상을 뛰어넘는 호실적 덕분으로 보입니다. 특히 AI 관련 기업과 빅테크 기업들의 실적이 상승세를 이끌었고, 건설장비 회사 캐터필러 같은 곳도 AI 데이터센터 건설 사업 확대로 주가가 크게 올랐다는 소식도 눈에 띄네요. 알파벳(구글 모회사)의 1분기 매출이 시장 예상치를 웃돌며 2022년 이후 분기별 최고 성장률을 기록한 것도 긍정적인 영향을 미쳤습니다. 단순히 기술주만의 잔치가 아니라, AI 관련 투자 확대가 산업 전반으로 퍼지면서 광범위한 종목에서 매수세를 이끌고 있다는 점은 주목할 만합니다.

이런 흐름은 우리 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 외국인 투자자들의 수급 유입에 대한 기대감을 높일 수 있겠죠. 다만, 국제 유가가 여전히 높은 수준을 유지하고 있어 에너지발 인플레이션 경계감은 늦출 수 없는 부분입니다. 저는 예전에 글로벌 경제가 회복세를 보일 때 특정 섹터에만 집중하다가 다른 곳에서 터져 나오는 리스크를 놓쳤던 경험이 있습니다. 지금처럼 시장 전체가 활황일 때는 더욱 넓은 시야로 시장을 바라봐야 한다고 생각해요. 기업 실적이라는 펀더멘털 개선이 시장을 이끌고 있지만, 그 이면의 거시경제 변수들도 꾸준히 체크해야 합니다.

증시 활황 속, 해외 리츠 시장의 위기감

반면, 증시의 활황 속에서도 해외 부동산에 투자하는 리츠 시장은 심상치 않은 분위기입니다. 특히 국내 증시에 상장된 최초의 해외 부동산 공모 리츠인 제이알글로벌리츠가 사채를 갚지 못해 법원에 회생 절차를 신청했다는 소식이 전해지면서 리츠 투자자들의 불안감이 커지고 있습니다. 이 리츠는 벨기에 파이낸스타워 등 해외 자산 가격이 떨어지고 고금리로 이자 부담이 커지면서 유동성 위기에 직면했습니다.

리츠는 안정적인 배당 수익을 기대하고 투자하는 경우가 많아 은퇴 자금 마련을 위한 투자처로도 인기가 많았습니다. 하지만 유럽 주요 도시의 상업용 부동산 가치가 크게 하락하고, 고금리 기조가 이어지면서 대출 상환 부담이 커진 것이 주가 폭락의 주된 원인으로 지목됩니다. 제이알글로벌리츠만의 문제는 아닙니다. 유럽 오피스 투자 비중이 큰 다른 리츠들도 주가가 큰 폭으로 하락했습니다. 정부에서도 리츠 시장 전반의 현황을 점검하고 투자자 보호를 위한 대응 방향을 논의하는 등 상황의 심각성을 인지하고 있습니다.

개인 투자자 입장에서는 리츠 투자를 섣불리 결정하기보다는 해당 리츠가 어떤 자산에 투자하고 있는지, 특히 해외 부동산의 경우 현지 시장 상황과 금리 변동에 얼마나 취약한지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 지금처럼 고금리 환경이 지속될 때는 부동산 시장 전반의 유동성 흐름을 주시해야 합니다. 과거 저금리 시대에 우량하다고 평가받던 자산도 금리 환경이 바뀌면 위험 자산으로 변모할 수 있다는 점을 항상 염두에 두어야 할 것입니다.

오늘 장은 전체적인 시장 분위기와는 별개로, 특정 섹터의 리스크가 부각될 수 있는 하루가 될 것 같습니다. 미국 증시의 견조한 상승세 속에서도 해외 리츠 시장의 불안 요인을 간과해서는 안 됩니다. 섣부른 낙관론보다는 시장의 양면을 모두 살피며 신중하게 접근하는 자세가 필요해 보입니다.